Kasárna Vyšný - analýza území, masterplan a územní studie

2017 - 2020

Český Krumlov

Spolupráce - A8000, město Český Krumlov

Pozice na zakázce - hlavní architekt projektu za město Český Krumlov do roku 2022

Bývalá kasárna Vyšný, jako příležitost pro vytvoření atraktivního místa k bydlení - nová příležitost pro město a jeho obyvatele. Dnes nevyužitý areál kasáren, by se mohl proměnit v novou městskou část pro téměř 2 500 obyvatel. Je to příležitost pro zastavení negativního odlivu obyvatel města. Příležitost sama o sobě, ale vůbec nic neznamená, pokud se neuchopí jako rozvojový projekt, impuls, pro rozvoj okolí města, pracovních příležitostí, školství apod. Kasárna Vyšný mohou být silným katalyzátorem rozvoje Českého Krumlova a jeho okolí, ale musejí mít co katalyzovat. Jejich transformace sama o sobě, jako pouhá příležitost k bydlení, bez návazností na širší okolí, bude velice těžká a značně nedynamická. To je ale daleko více problém politický, který je mimo kompetence architektů i developerů.

Analýza území, Masterplan a Územní studie, jsou základní stavební kameny rozvoje celého území, ale aby se nerozsypaly, musejí být naprosto nutně ukotveny v kontextu celkového rozvoje města a jeho okolí. 

Analýza území zkoumá zasazení brownfieldu bývalých kasáren do environmentu města Český Krumlov a jeho okolí. Zkoumá a popisuje jeho rozvojové potenciály, popisuje problémy, které je třeba řešit a eliminovat, aby neměly negativní vliv na rozvoj celého území. Zkoumá a popisuje, jak může být tento prostor pro město užitečný a přínosný a naopak, čím k jeho rozvoji může město přispět, podpořit jeho rozvoj. Hledá cesty k vzájemně prospěšné synergii, aby šlo o přirozenou součást města a nikoli odtrženou samostatnou čtvrť. 
To je, zcela mimochodem, a mnohými dosud naprosto nepochopený problém města,  že Český Krumlov není v zásadě kompaktní sídlo, ale spíše jakési "sousídlí" dané geomorfologií území. To má za následek, že město, jakkoli vystupující jako celek, má v zásadě pět samostatných celků (viz analýza a masterplan), které si do jisté míry žijí svým samostatným životem a tuto segregaci navíc ještě poměrně negativně umocňuje nešťatně zvolená koncentrace obchodních příležitostí do jednoho místa. 

Nová městská čtvrť by tak měla být harmonickou součástí města a akcelerovat rozvoj ve svém blízkém i širokém okolí. Masterplan ji koncipuje jako zelenou městskou čtvrť odpovídající standardům blízké budoucnosti. Jako čtvrť s hustotou obyvatel cca 130+ na hektar, která zaručuje rozumnou ekonomiku jak rozvoje, tak i budoucí správy a komunálních nákladů. To je velice důležité, protože jakékoli snění o nízké hustotě zastavěnosti nutně povede ke zvýšení ceny za metr čtvereční bydlení a zvýšení komunálních výdajů na budoucí udržitelnost čtvrti, protože ani město Český Krumlov nežije ve vakuu odtrženo od ekonomické reality ČR. Masterplan tedy předkládá vyvážené řešení kvality životního prostředí, prostoru pro rozvoj občanské vybavenosti, rozumné ufinancovatelnosti záměru i s ohledem na sociální aspekty rozvoje města a nastavuje rozvoj území pro horizont cca 20 let plus.

Územní studie vznikala jednak jako podkladová studie pro vznik nového územního plánu a také se záměrem být, po schválení nÚP, rozvojovou územní studií, která nastavuje etapovitost rozvoje, hmotové a plošné regulativy pro jednotlivé rozvojové plochy, základní trasy inženýrských sítí a technicko dopravní infrastruktury.
Dále zpřesnila rozvoj jižní části bývalých kasáren směrem k lepší ekonomice rozvoje tím, že reaguje pozitivně na geomorfologii území, která zde umožňuje výstavbu vícepatrových bytových domů (lokálně až do výše 5 pater plus). Důvod proč se tak stalo je jednoduchý - městem rezonuje dostupnost bydlení a dostupné bydlení. Přijmeme-li jako výchozí tezi, že dostupné bydlení je bydlením pro nižší střední třídu a výše, tak jeho dostupnost, snížení ceny za metr čtvereční, docílíme hlavně nárůstem kvantity. Ta je v daném případě již nastavena plošnými i hmotovými regulacemi a pro investory se jedná o uchopitelnou veličinu, pro stanovení ekonomiky záměru. Dotační tituly jsou fajn, ale jednak jsou nejisté a mělo by se k nim přistupovat jako k doplňkovému zdroji financování. Bude-li rozvoj území primárně postaven na dotačních titulech a politických slibech (jejichž životnost je čtyři roky), tak se pravděpodobně stane jediné - dojde k naprosto chaotickému a nekoncepčnímu rozvoji a plánovaná kvalita bydlení a veřejného prostoru tak bude nejspíše nenaplněna, protože se nebude stavět podle logiky toho, co je třeba, ale podle toho, co je možné - na co je zrovna vypsán dotační titul. Město má jistě i další možnosti jak zde (nejenom) cenu bydlení ovlivňovat, ale to je vždy zcela závislé na politické vůli, jak a které a zda vůbec se tyto nástroje použijí. Tedy pro investora velmi rizikový předpoklad. Na rozdíl od jasně daných ploch a objemů v území studii.
I z výše popsaných důvodů je celé území rozděleno na jednotlivé menší rozvojové plochy, které lze ekonomicky i rozvojově rozumně uchopit a financovat, aby nedošlo k tomu, že zde lidé budou nakonec bydlet 20 let a více na permanentním staveništi a kvalita života se promění spíše v noční můru budování socialistických panelových sídlišť. Ostatně to dobře popisuje film Panelstory od Věry Chytilové...

Pro prezentaci na webových stránkách, to je příliš dlouhý text a pro pochopení hloubky problému je naopak naprosto nedostatečný, proto jsou zde, pro ty z Vás, které by to zajímalo více, níže odkazy na celé dokumenty. 

Analýza kasáren Výšný zde

Masterplan kasáren Vyšný zde

Územní studie kasáren Vyšný zde

Reportáž ČT o přestavbě kasáren Vyšný zde - reportáž je na stopáži 1:34

Zpravodajství ČT 24 z konference Brownfieldy v kasárnách Vyšný zde - reportáž je na stopáži 1:43:50

https://www.icloud.com/iclouddrive/082-3XiMA1nhgldVDghBKq_zw#ANALY%CC%81ZA_KASA%CC%81RNA_VYS%CC%8CNY%CC%81%5Fweb