Zastavovací studie Roudné

2011

Roudné (České Budějovice)

Zastavovací studie Roudné vznikla jako zadání majitele pozemků na co nejefektivnější využití pro individuální zástavbu za co nejrozumnější cenu. Po krátkém přemýšlení padlo rozhodnutí na kombinaci kobercové zástavby átriovými rodinnými domy s individuálními domy vilového typu v místech, kde již kobercová zástavba nedává smysl.

Důvod ke kobercové zástavbě byl v zásadě velmi prostý: Je-li tlak na co nejnižší cenu, tak základním nástrojem k jejímu snížení je kvantita. Existuje-li nějaký princip zástavby, který je schopen poskytnout kvantitu a k tomu ještě i maximální míru soukromí, pak to je zástavba átriovými domy. Značné hustoty se dá docílit také řadovou zástavbou, ale hovořit zde o soukromí by byl veliký eufemismus. 

Princip kobercové zástavby pomocí átriových domů, přináší dvě naprosto zásadní výhody a těmi jsou: Potřeba malého pozemku a absolutní soukromí átria. Tohle nenabídne žádný jiný typ individuální zástavby. Co se velikosti potřebného pozemku týká, tak zde konkuruje řadová zástavba, ale za cenu ztráty soukromí. Individuální zástavba izolovanými rodinnými domy má vždy o dost větší nároky na pozemek a pkud ten není zvláště veliký, tak se soukromí dociluje "hřbitovní výsadbou" thují nebo výstavbou bizarních "úkrytů", aby bylo možno se ukrýt před zraky sousedů. A to vše navíc funguje v případě přízemní zástavby. V případě patrové zástavby je absolutní soukromí téměř neřešitelné. Na rozdíl od átriového domu, který nabízí soukromí na minimálním a tedy mnohem levnějším pozemku. Sečteno a podtrženo átriový dům nabízí bezkonkurenčně nejlepší poměr cena x soukromí x komfort bydlení s segmentu individuální výstavby pro střední třídu. 

S ohledem na výše uvedené argumenty se jedná o skvělý typ příměstské zástavby, kdy lze na pozemku docílit největší hustoty zástavby, což je ta kvantita, která snižuje cenu a zároveň poskytuje maximální komfort soukromí a klidné bydlení. Navíc současné terndy ukazují, že lidé již hlavně neprahnou po velkých pozemcích, ale po soukromí, terase nebo malé zahrádce a komfortu. Současný styl života, který naše obydlí mění spíše na místo k přespání, tomu velmi nahrává a málokdo chce po práci ještě opečovávat velikou zahradu. Paradoxem je, že jakkoli byl dříve tento typ zástavby využíván, dnes jej nelze téměř potkat, setkává se s nedůvěrou investorů a na trhu jsou stále nabízeny hloupé a bezduché koncepty individuální výstavby, postrádající rozumnou ekonomii jak stavby, tak i následně provozních nákladů, třeba na údržbu veřejné infrastruktury, která pak zbytečně zatěžuje rozpočty obcí. A argumentace proti výstavbě átriových domů je ještě hloupější - nestaví se, protože je lidé nechtějí, ale už si nikdo nepoloží otázku, "jak je možné chtít něco, co trh nenabízí"? Kdyby Henry Ford takto uvažoval, tak by nikdy nespatřil světlo světa první nákladní automobil, protože ho farmáři nechtěli neb měli své koně.

Dalším paradoxem je také to, že současní "ekologové" a urbanisté horující za městskou zeleň, stále protěžují koncepty malé zastavitelnosti pozemku, omezují jeho minimální velikost ve jménu životního prostředí, ale to v konečném důsledku neznamená nic jiného, než nesmyslný tlak na urbanizaci příměstské krajiny a zábor zemědělské půdy. Tedy místo tlaku na co největší zachování přírodní krajiny a ekonomickou vytěžitelnost pozemků, zvyšujeme tlak na její urbanizaci se všemi negativními důsledky. A jak jinak, než že ve jménu "kvalitního" životního prostředí a prostředí města. Tuto absurditu velmi dobře ilustruje obrázek výše. Myslím, že k tomu není co dodat. Snad pouze to, že červená jsou soukromé parcely a zelená je veřejně přístupný prostor. Sami si odpovězte, co je atraktivnější. A ekonomie takového přístupu? Každý developer ví, že když na 4 hektarech vytyčí 10 parcel, že za stejnou plochu utrží méně než když zde vytyčí 80 parcel. Vybudovat technickou infrastrukturu pro 80 parcel, bude vždy na jednotku levnější, než na stejném území budovat infrastrukturu pro 10 parcel. Takový pohled se může jevit jako nenasytnost, ale jednak poptávka na trhu není nekonečná. Přílišné množství parcel jejich hodnotu snižuje a tak je logicky lepší držet umělý nedostatek a tedy cenu, než vytvářet převis nabídky. Nakonec stejné množství lidí najde bydlení na osmině území, než když budou na trhu pouze velké parcely, uměle nadiktované "zelenou teorií dobra". Když se nad tím jeden zamyslí, tak přijde na to, že vyšší hustota zástavby je v konečném důsledku zájmem všech a všichni vydělají. Včetně životního prostředí. V tom tkví půvab kompaktní zástavby, třeba zrovna átriovými domy. A proto byl zvolen takový koncept i pro Roudné.

Átriový dům je prostě skvělý koncept!